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Bulletin d'avril 2008

L’usufruit d’immeubles en société : bonne et moins bonne nouvelle

La bonne nouvelle est que l’ancienne arme du fisc pour rejeter toutes les formes d’usufruits d’immeuble sur base d’une requalification des actes est désormais tout à fait dépassée. La Cour de Cassation a pour la troisième fois dit que les constructions d’usufruit n’étaient pas requalifiable en autre chose. Cela faisait 15 ans que tous les professionnels de la fiscalité étaient de cet avis.

Dernièrement, le fisc a trouvé une nouvelle arme pour rejeter les constructions d’usufruit. Dans certains cas, il faut lui donner raison, dans d’autres cas certainement pas. Si le but de l’opération est de mettre la société continuellement en perte, car il n’y a pas de loyer suffisant en contrepartie, l’on se pose la question pourquoi cet achat ? Certains ont exagéré à outrance et les juges ont donné raison au fisc. Il faut rester logique. Si la société veut déduire un usufruit, il faut que le loyer correspondant soit supérieur aux amortissements.

Comme vous pouvez le voir, les constructions d’usufruit se compliquent depuis la découverte d’une nouvelle arme du fisc. En droit fiscal, c’est le caractère professionnel de l’investissement en vertu de l’article 49 du Code qui n’est pas respecté. Bien que l’argumentation du fisc ne soit pas difficile à contrer dans les cas où il n’y a pas d’exagération, il faudra plus que jamais ne pas exagérer dans les constructions d’usufruit. Il faut développer une argumentation exacte si l’usufruit est évalué raisonnablement, mais que malgré tout, le fisc fait des difficultés. Il est évident que si les loyers perçus sont inférieurs aux amortissements de l’immeuble, cela rend très difficile la défense des déductions faites.

Pour un conseil fiscal, contactez notre fiduciaire.

Épargner de l’impôt en faisant le bon investissement !

Afin de bénéficier du tarif réduit à l'impôt des sociétés, on doit satisfaire à un nombre de conditions. Une de ces conditions concerne la possession de parts.

On ne peut pas posséder de parts comme investissement dont la valeur d'acquisition lors de la clôture de l'exercice s'élève à plus de 50% du capital versé accru avec les réserves taxées et les plus-values enregistrées. Si on possède toutefois plus que 75% des parts d'une autre société, cette participation n'est pas considérée pour déterminer la limite des 50% étant donné que cela ne concerne plus un investissement, mais une société fille.

Il est très important de choisir des investissements corrects! La règle des 50% ne joue pas seulement lors des investissements directs en parts, mais aussi lors des investissements en fonds d'investissement (aussi bien les sociétés d’investissement que les fonds d'investissement communs). Ces fonds d'investissement sont en effet considérés eux-mêmes comme « parts » parce qu'ils investissent dans les parts d'autres sociétés.

Le choix d’investissement correct ne joue pas uniquement pour le tarif réduit, mais aussi pour la déduction d'intérêt notionnel. Les investissements qui ne peuvent pas produire de revenu périodique, doivent être déduits du montant sur lequel la déduction d'intérêt notionnel est calculée.

Si vous souhaitez pourtant investir plus de 50% de vos fonds propres, vous pouvez choisir pour un investissement alternatif en bons de caisse, les comptes à terme, les obligations et les assurances branche 26. N’investissez donc que partiellement dans les parts et les fonds d'investissement et, si possible, ceux avec un revenu périodique. Ainsi, un portefeuille d’investissement fiscalement optimal est atteint.

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Consultez gratuitement les comptes annuels

Depuis début février 2008, les comptes annuels (consolidés) qui ont été déposés auprès de la Banque Nationale de Belgique pendant les 5 dernières années et l'année civile en cours, peuvent être consultés gratuitement.

Par le lien suivant, vous pouvez consulter et/ou enregistrer les documents en format PDF : http://www.nbb.be/pub/03_00_00_00_00/03_02_00_00_00/03_02_01_00_00.htm?l=fr&t=be

Pour les comptes annuels plus vieux et copies offline, vous pouvez toujours les obtenir, contre paiement, à la Centrale des bilans.

Si vous avez donc des doutes à propos de la solvabilité de votre client ou quand vous souhaitez reprendre une entreprise, vous pouvez désormais consulter rapidement et gratuitement les comptes annuels les plus récents.

Pour une interprétation correcte de ces comptes annuels, contactez notre cabinet d'expertise comptable.

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Si vous désirez obtenir notre brochure gratuite ou un conseil à propos de votre comptabilité, une question fiscale ou d'orientation de votre entreprise, contactez notre fiduciaire .

Prochain numéro:

- Voitures de société plus chères !

- Le compte-courant : une opinion courante et fautive du fisc

- Comment éviter des impôts sur les plus-values et des droits d’enregistrement ?

Alain Cludts

Expert-comptable

02/460.68.91