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Bulletin de juillet 2006

Prendre sa pension avec une société de patrimoine

Pour ne pas soumettre l'immobilier d'une société au risque professionnel de la société de travail, on passe souvent à la constitution d’une société de patrimoine qui achète et gère l'immobilier. La société de patrimoine est nourrie par la société de travail par voie de loyer et d'autres services qu’elle facture. Au bout des années, la société peut avoir un grand patrimoine immobilier.

À un moment donné, vous souhaitez céder la société de travail ou en diminuer les activités. Les revenus obtenus de la société de travail diminuent ou disparaissent et si la société de patrimoine ne dispose pas de revenus de location suffisants, il existe un problème. Quelles solutions structurelles peuvent résoudre ce problème ?

On peut choisir pour la vente des parts : fiscalement intéressante parce que celle-ci n’est pas imposable. Mais, le plus souvent, on n’obtient qu’entre 65% et 75% de la valeur de marchée des parts.

Si on ne trouve pas d'acheteur pour les parts, on doit passer à la dissolution et la liquidation de la société de patrimoine. L'impôt de sociétés est dû sur les plus-values et un bonus de liquidation de 10% doit être payé. Les droits d'enregistrement qui sont dus suite au transfert des biens immobiliers vers votre patrimoine privé, s'élèvent à 10% en Flandre et à 12,50% en Wallonie et à Bruxelles. Dans certains cas, les droits d'enregistrement peuvent toutefois être diminués à 1% ou au droit fixe de 25 €. Une affaire chère !

Une planification opportune peut toutefois rapporter beaucoup d’argent. La société de patrimoine peut vendre (un de) ces biens immobilier et avec l'argent reçu, une nouvelle maison peut être acheté en usufruit pour, par exemple, 15 ans tandis que vous-même achetez la nue-propriété. La société amorti l’usufruit sur 15 ans et la plus-value lors de la vente sera imposée de manière étalée répartie sur le délai d'amortissement du nouveau bâtiment. À l’extinction de l’usufruit, vous obtenez au nom privé la pleine propriété après 15 ans. Étant donné que cette construction est fiscalement le mieux défendable sur une période d'au moins 15 ans, on doit entreprendre l’action bien à temps…

Procédure de sélection avec tests psychotechniques : devez-vous vous expliquer en cas de rejet de candidature ?

Dans une procédure de sélection, on fait souvent appel à des tests psychotechniques. Êtes-vous obligé de donner une explication ou un droit de consultation en ce qui concerne le résultat de ces tests à un candidat refusé?

En principe, dans le cadre de la loi de protection de la vie privée, il existe uniquement un droit de consultation des fichiers informatiques. En d’autres termes, il n’existe pas d'obligation légale de consultation quand le candidat le demande si les résultats du test ne sont pas traités ou sauvegardés sur PC ou ne sont pas faits sur PC. Toutefois, il existe le principe de bonne foi au cours de la procédure de sélection grâce à laquelle le candidat peut s’attendre à du feedback. Si votre refus de consultation des résultats des tests est oui ou non fondé, sera finalement décidé par le juge sur base des faits.

Il est important à savoir que vous ne soyez pas liés par les résultats des tests : quelqu'un qui obtient un résultat excellent sur les tests, peut en effet faire une impression moins convenable sur base de l'interview. En tant qu'employeur vous êtes entièrement libre dans le choix du candidat le plus apte.

Si vous décidez de donner une justification pourquoi un certain candidat a été refusé malgré les tests brillants, restez aussi objectif que possible et évitez que vous aurez des problèmes avec la loi sur la discrimination. Un dossier par candidat avec ses points forts et surtout ses points faibles, peut vous faciliter la vie quand quelqu'un risque d'invoquer cette loi sur la discrimination.

Si vous souhaitez être libéré des questions éventuellement ennuyeuses des candidats, vous pouvez toujours faire appel à un bureau de sélection. Celui-ci est obligé de donner du feedback en vertu d'un code déontologique aux candidats non-sélectionnés.

Gestion de patrimoine : les contrats de mariage et la succession

Si vous vous êtes mariés sous un régime de patrimoine commun, il existe la possibilité de prévoir dans une clause d'attribution de la totalité de la communauté par voie du contrat matrimonial. Ceci implique qu'après le décès d’un des conjoints, l'autre hérite la pleine propriété de la moitié du patrimoine commun avec paiement de droits de succession sur cette partie. Les enfants doivent attendre jusqu'au décès du deuxième parent avant d’hériter la communauté.

La clause est souvent utilisée afin de laisser jouir pleinement le conjoint survivant de ce qu’ils ont construit ensemble. Lors du décès du survivant, les héritiers devront payer des droits de succession sur la communauté entière qu’ils héritent. Étant donné que les droits de succession ont déjà été payés sur la moitié de la communauté, cette clause est donc très chère dans le domaine des droits de succession. Comment peut-on y échapper ?

Par voie d’une clause d'attribution de la totalité de la communauté avec charge, le survivant peut jouir des avantages de l’attribution du patrimoine commun sans que lui et les héritiers doivent subir les inconvénients fiscaux. Le conjoint survivant héritera la pleine propriété de la communauté sous charge de payer la moitié de la valeur nette de la communauté à la succession du conjoint défunt, toutefois avec report de paiement de cette charge jusqu'au décès du survivant. Lors du calcul des droits de succession à l’occasion du premier décès, il est fait comme si le survivant hérite déjà avec les enfants ceux-ci et les droits de succession soient répartis sur plusieurs personnes. En d'autres termes, il est déjà tenu compte du paiement de la charge plus tard. Lors du décès du survivant, le patrimoine commun est repris dans la succession pour le total mais du fait de la charge ou de la dette qui a été reprise dans le passif, les droits de succession sont beaucoup moins lors du deuxième décès par rapport à une clause d'attribution de la totalité de la communauté sans charge.

Intéressant à savoir est que cette technique a été confirmée par le ministre.

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- Votre autorité en tant qu’employeur

- Libre répartition de la déduction pour habitation unique: généralement sans effet

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Alain Cludts

Expert-comptable

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